抄底底特律房产:看上去很美

  产的售价仅为500美元。还有媒体报道,某些房子甚至低至1美元。这样低廉的价格,吸引了来自世界各地的投机者争相购买。在这当中,自然包括中国人。

  “底特律是眼下最热门的地段。”该市市民麦克莫里斯说。她在过去的两年里,以均价2500美元的价格,购买了332套房,有些她拿来出租获利,有些则卖给了远达澳大利亚和柬埔寨的投资客,“在其他地方,我不可能以1000美元买入一套房子、花3000美元来进行修缮,然后每月获利40%。”

  然而,“房热”并不能掩饰这座城市的种种问题:高犯罪率和高失业率。要知道,2012年,底特律因为濒临破产,被美国《福布斯》杂志评为年度美国最悲惨城市。除此以外,很多抵押房产在购买后,不可避免地还要支付一些潜在的费用。

  底特律土地热潮吸引了众多投资者,这些投资者有来自美国本土的,也有来自英国、柬埔寨、中国和澳大利亚的,他们当中的大部分,主要目标都是那些只要500美元的困境房。

  在底特律,销售不良房地产的市场迎来了春天。Re/Max公司的房产代理人艾伯特活跃于底特律一带,他专门从事那些被银行或其他金融机构收回的抵押贬值房产。艾伯特认为,他手里拥有的售价低于1000美元的廉价房比密歇根州(即底特律所在州)的任何房产经纪人都要多。

  在他看来,目前在底特律,房地产商所有房产中最炙手可热的是波士顿爱迪生街区和市区附近地区的房子。他还说,这些廉价房中的绝大部分最终都变成了租赁房产。

  艾伯特的团队由六个房产代理人组成,他们每天都要接到50-100通有关房产业务的电线%是从密歇根以外的地区打来的。他还表示,外国人对底特律地区的房地产尤其感兴趣。“中国、亚洲、澳大利亚、英国、杜拜、阿布扎比、黎巴嫩、伊拉克、巴西、瑞典、西班牙、俄罗斯、摩洛哥,我甚至还接到了一个从以色列打来的电话,凡是你想得到名字的国家都有。”他说道,“我每天都接到这样的电话……我从凌晨三点就开始接电话。”

  尽管海外投资者对底特律的房地产表现出极大的兴趣,但是艾伯特表示,外国人和外地人在购买底特律的房产时往往对房地产交易的复杂性知之甚少。他说:“他们太天真了。他们不知道当房产空置时,小偷常常会破门而入,要么偷走水管,要么拿走水箱。”

  他还补充说,很多潜在买家都不清楚购买廉价房的总费用。一套房子的售价可能只有100美元,但是实际卖家最后要付的钱往往远大于这个数字。购房者的花费还包括城市检查、房产转让费、房产税和其他费用,这些费用加起来可让一套廉价房的价格飙升至上千美元。此外,这些廉价房还可能需要进行大规模的翻新、重新铺设管道和电线等,这些工程又会增加购买房子的总费用。

  2012年举行的一个房产拍卖会上,来自纽约长岛的彼得·格罗索用大约9万美元的价格购得29套底特律房子。他相信,把这些房子租出去,10年之内,他就能回本,甚至大赚一笔。

  格罗索盯上的,是在这座城市大量被空置的止赎房屋。这些房子因贷款人无力还款,贷款机构强行收回其房子,然后把房子收回拍卖,用以偿还剩余部分贷款。

  “底特律将会实现大变身,我希望能从中分一杯羹。”格罗索表示。他透露,买那些底特律房子他最低的只花了600美元,并且已经从长岛开车去收了几次租金。

  私有股份企业,像黑石集团在加利福尼亚州、亚利桑那州和佛罗里达州抢购止赎房屋,但一些小投资者却把底特律当成了投资的金矿。过去,底特律被认为是一个犯罪率高、人口流失严重和政府财政窘迫的城市,但这些投资者断定其将会进行城市再开发,就像华盛顿特区、纽约的布鲁克林区和匹兹堡所发生的那样,并且其地产将会升值。

  “很多人把底特律当作是美国的‘腋窝’,但是那里依然有很多可以赚钱的好地方。”莱特说道。他今年32岁,来自犹他州的亚美利加佛。他在2012年10月的拍卖会上以将近20万美元购得290套底特律房产。和很多小型投资者一样,他确信银行对抵押贷款的限制会使很多人没有能力购房。

  很多市政府也迎合了这些投机者的胃口。一些受金融危机影响很深的美国城市,通过出售拖欠税收的房产来偿还所欠的公共建筑的维修费、警察和消防员的薪水以及教育费用。

  数据显示,到目前为止,在底特律所有的约38万块地中,15万块被闲置或占着未使用的建筑物,公有地则大约为6.6万块,但随着在税务拍卖上未售出的房屋,被返还给城市的公用地在增加。

  来自华盛顿的研究员艾伦认为,非常多的房屋所有者因无力付税而不得不抛弃其房产,而这些房产最终以低价出售,在他看来,这是一个不良信号。他说:“这等于是说对你所在的城市和社区失去了信心。”

  事实上,自从5年前房市泡沫破裂引起房价大跳水以来,底特律的房价实际上已开始逐步回升。

  目前底特律的平均房价实际上只稍稍低于美国的平均楼价。根据抵押贷款数据公司FNC,2012年11月底特律的房屋价格,就较2011年同期上涨了3.4%。

  2013年,房地产分析行Clear Capital 公司发布的报告显示,底特律—沃伦-利沃尼亚都市圈地区的房价在今年第一季度上升了0.5个百分点,同比上升7.1个百分点。不过,在Clear Capital 公司发布的国内最低迷都市房地产名单中,底特律都市圈仍然排在第十三位。该报告还指出,底特律地区拥有的不动产饱和度高达46.2%,这意味着底特律都市圈的房市中有近50%的房产原先就已经被剥夺了赎回权。

  “尽管目前在底特律仍有15套房产的售价在100美元以下,但是2012年的房价确实已经有了显著的改善,这是近几年来的第一次。”在Move Inc.公司工作的艾莉森说道,该公司经营着一个房地产网页“负资产仍然是导致底特律房主不想卖房的主要原因,但是房市看起来一片向好。”

  艾莉森认为底特律的房价回升缘于房产的匮乏。“像其他的许多正在恢复元气的抵押房市场一样,它们恢复的关键在于库存。而与去年相比,底特律房市上的待售房减少了25%。”她说道,“这就加剧了房市的竞争,从而抬高了房价。随着房价的持续增长,将有越来越多的房主选择卖掉他们的房子,进而促进市场活力的恢复。”

  也有人对此不以为然,当地一些房地产经纪人认为对数量有限的房地产的争夺只是人为地抬高了房价。Re/Max公司的房产代理人艾伯特就表示,从长远来看,对银行来说更为明智的做法是将更多的抵押房推向市场。

  “人们所认为的房价上涨实际上是个假象。”他说,“如果把更多的抵押房推出市场,房价开始时会有所下降。”

  面对目前越来越多的投机者涌入这座城市,来自华盛顿的研究员艾伦对此并不乐观。

  “大规模的销售吸引了不经维修就将房屋出租的业主,或并未支付财产税的业主,如此会加剧不稳定性。”他表示。

  根据美国人口普查局的数据,在2011年,有36.2%的底特律居民生活在贫困线以下,而全国的数据则是14.3%,该城市有大约1/4的住房无人居住。

  即便是像Re/Max公司的房产代理人艾伯特这样乐观的人,也建议潜在的底特律房地产购买者,先咨询正规的、有经验的房地产代理人。

  来自美国本土房产公司的总裁霍华德·詹宁斯表示,海外投资者在购买美国房产时,必须考虑入手那些已经重修过,并且已经付款给原租户的房子。“投资底特律不要贪便宜,不要买那些没得到资金流通的房子。”

  尽管底特律的廉价房“看上去很美”,但大部分的房产经纪人建议,在把钱投到廉价房之前做些调查是很有必要的,以免招来意想不到的麻烦。

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